继新政出台后，上海独立别墅市场也开始征收30%-60%的土地增值税，政策对这块房产高端市场产生了什么影响，记者采访了业内相关人士。

　　政策于无声处听惊雷

　　6月1日，上海市财税局给各区县下发了关于花园住宅交易的纳税新政策，针对花园住宅转让交易，依照增值额的大小不等，上海有关部门开始征收30％－60％的土地增值税；同时开征的还有20％的个人所得税、5％的营业税；如果花园住宅的用途不是自住而是办公，则需要按照企业所得税的33％征收个人所得税。

　　花园别墅转让的土地增值税已在6月1日统一执行，超过5年转让的，根据税务部门审核结果，属于自住房产的免征；3年至5年减半征收；3年内转让则全额征收，税率是按照增值额，按累进制税率征收。以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果在50％之内时，税率为30％；当结果在50％－100％之间时，税率为40％；在100％－200％之间时，税率为50％；在200％之外的，税率为60％。

　　业内表示，此次针对别墅转让征税，政府有关部门并未公开发布消息，只是在各区县房地产交易中心张贴征税通知。

　　市场新政抑制高端市场投机

　　别墅新政让投资者的成本大幅增加。王先生2002年底购买了一套佘山的独栋别墅，当时购价是近960万元，加上契税等各种税收开支约1000万元。今年5月底，王先生与买家签订了出售合同，出售价格为1500万元。根据上海市政府于6月1日公开颁布的普通住房界定细则，由于出让房屋是独栋别墅，属于非普通住房范围，但已持有2年多，所以他以为只须缴买卖差额的5％差价营业税就可以了，差价营业税约25万元。

　　可是，6月5日当王先生和买家及中介经纪人到交易中心过户时，才发现需要缴纳近200万元土地增值税。这让包括中介经纪人在内的所有人都始料未及，利润大部分将被以税收的形式征收。最后王先生支付给买家违约金，改售为租，因为他觉得赚得太少了。汉宇地产董事总经理施宏睿告诉记者，别墅新政以来，对卖家造成了很大的冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。

　　交易成本提高促成买卖双方的观望心态。中国指数研究院对别墅有一个初步划分，总价200万元以下的为经济型别墅，200万－500万元为中档别墅，500万元以上为豪宅，1000万元以上为超级豪宅。而在2004年新增别墅中，500万元以上的占32％，超过1000万元的占整个别墅市场的10％。

　　和普通住宅市场一样，2004年上海的别墅市场也延续了2003年的持续火爆。中国指数研究院华东院副院长陈晟说表示，2004年上海别墅市场的销售形势非常不错，独立别墅明显一枝独秀，别墅购买用途绝大部分自住，投资只占了14％左右的比例。但是，尽管投资客户所占比例很低，在2005年的政策调控下，上海别墅市场迅速降温。很多别墅项目从4－5月份以来，销售记录都为零。

　　在二手房市场，原本要卖别墅的，现在也改卖为租了，原本想买别墅的也不一定会花那么多钱去买了。购买者预期还会有后续政策出台，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。而对于开发商而言，“有价无市”的窘境让他们很急，资金的压力也越来越大，开发商进入“断臂求生”的阵痛，据了解，目前在形势紧逼之下已经有个别项目悄悄降价了。

　　据上海信息协会的数据显示，今年3月份上海独立别墅成交了340套，成交面积121025平方米，成交均价为14719元/平方米；4月份开始滑落，成交280套，成交面积95033平方米，成交均价12969元/平方米；5月份大幅滑落，成交118套，成交面积44282平方米，成交均价为13646元/平方米；6月份略有反弹，成交147套，成交面积50191平方米，成交均价为13850元/平方米。总体来看，自3月份出台一系列的楼市组合拳以来，别墅的成交量迅速萎缩，5月份的成交量只相当于3月份的37％；同时成交价格也呈小幅下调的趋势。

　　业内深度回调将来临

　　上海新汉业不动产机构执行董事赵云飞认为，下半年上海楼市进入深度回调期，合理房价将被重新定义。由于宏观调控后，交易量的明显萎缩，供求发生逆转，特别是二季度开始，市场处于供大于求的局面，随着市场的进一步低迷，未来将积淀更多的存量房。另外，投机客的退出和自住客的观望，导致未来消费热情的下降，同时今年又有2000万的中低价房的推出，这三方面的因素将决定了2005年第三、四季度，房地产价格将出现预想中的下调，交易量趋于稳定。

　　一些在售的价格高、品质差的大盘，由于前期房价的追涨，导致楼盘的价格完全脱离自身品质的价值，这类楼盘的房价下调的深度可达20％－30％左右，从而促使楼盘性价比处于合理的区间。而质优价高项目虽然其价格与价值的背离较小，因此只能说是“生不逢时”，通过价格微幅下调进行促销，以应对总体市场的惨淡。新开楼盘的价格将普遍低于同类二手房价格。其中，有特色、有品味的项目微幅下调入市，与周边二手房相比，这类项目在产品规划和品质上更胜一筹，未来可能以低于周边二手房10％－15％的价格入市，通过价格策略来赢得市场。在当前的市场环境下，二手房价格将被重新定位。未来二手房市场的价格定位将不是在原有的价格上进行加减乘除，而是重新根据该地区的市场环境、周边配套等一系列因素重新定位。这将导致一些虚高的二手房价格将回归理性，其中并不排除某些地区的房价将有较大幅度的下降。但从总体情况来看，这种下调的幅度将在15％－20％左右。

　　赵云飞表示，“性价比”将成为2006年上海楼市的衡量杠杆。通过今年下半年楼市的深度调整后，房价必然是在一个合理的区间内实现均衡。明年规模较大的楼盘将以质高价平的“高性价比”为号召，引领楼市发展。一些只追求利润而忽视品质的楼盘在庞大的供应量和理性的消费者面前将失去往日的辉煌，随着市场消费格局的转变，品质平庸，且无价格优势的楼盘将逐步被市场所淘汰，取而代之的则是“高性价比”的大规模社区。在未来强大的市场竞争中，小盘必须以其独特的产品定位和高品质面向特定的消费群体，才能拥有自己的消费群体和发展空间。随着房地产暴利时代的结束，房地产行业将进入规模化、专业化运作时代。

　　面对别墅有效客户的大幅减少，开发商不得不面临新的考验。除了价格、产品要更加具有竞争力外，在营销模式上也要改变。像佘山、朱家角、航头、赵巷等较好的别墅板块，开发商应改变各自为政的局面，协同宣传，把购房者吸引过来，“只有‘羊’来了，开发商才有机会。”

来源:上海青年报 时间:7月22日