经过钱江晚报和新民生报两报联合整理，旨在反映杭州楼市一年多来真实面貌的“杭州楼盘销售龙虎榜”正式揭晓。旅游·水印城、通和·都市枫林、利兹·水印康庭、美达·天城嘉苑等33个楼盘（含并列）进入了“04～05上半年杭州楼盘销售龙虎榜30强”的排名。
30强占据主流中低价盘占2/3
从某种程度上讲，这些楼盘也代表了近一年来杭州六城区热销楼盘的主流，30强楼盘截至上半年的销售量占被统计78个住宅楼盘销售量的77.82%。
统计显示：30强楼盘截至上半年的销售量为8211套，被统计的78个住宅楼盘销售总量为10551套。30强中，滨江区楼盘占了8个，江干区和下城区其次，各为6个，其余依次为拱墅区5个、上城区和西湖区各为4个。这一数据也直接体现了一年来杭州各城区的供应状况。
在被统计的78个住宅楼盘中，已售均价超过万元的楼盘数量为23个，而30强中万元盘为11个，这说明：目前市场供应中，受到市场接受的中低价盘占据了市场的绝大部分。前30强中，绝大部分楼盘的销售是在5月份以前完成，唯一进入30强、而在5月调控政策显效以后才开盘的楼盘是位于下沙的天元公寓，而开盘月余即有182套的销售量也表明，调控显效后，低价入市的楼盘更为市场接受（已售均价4380元）。
专家谏言：未来市场需要的是品质
为更客观地看待此前市场的消化能力，本报与钱江晚报联合举办的“2005上半年杭州房产销售30强主题研讨会”还专程邀请了部分学界和营销机构的专家，他们的分析对未来开发企业如何锻造市场接受的住宅，以及消费者如何在市场逐渐步入理性的情况下如何选择自己中意的居所，颇具操作意义。
中原营销机构章惠芳
回望上半年的杭州楼市，实际上也并非一条曲线。前半年中，市场呈现“温－火－冷”的趋势，3、4月份是个分水岭。3月份以前，由于春节等传统节日、加之去年底的高位观望，市场“不温不火”，不过这也是相对于3、4两个月而言。实际上正是这样的一个观望期，使得市场在3、4两个月开始又一轮爆发，这一点在土地市场上有明显表现。3、4月份土地市场上火热的拿地情绪同时又传导到房地产市场上，表现最为激烈的要属滨江板块的房产，这一区域的房产的房价迅速由去年的6000－7000元，跳跃式爬上万元台阶。进入5月以后，滨江区的销售形势骤然降温，几个月里，滨江区的市场经历了冰火两重天的急转。
造成市场经历如此境况的深层次原因首先就是价格。价格不是永恒制胜的武器，但却是左右市场的一个重要因素。市场的接受能力反映在价格上，但市场的长期认同却是产品的品质。统计的龙虎榜中，也并非就是价格低的销售就一定好于价格高的。好房子、价格高的同样有需求，这在市场走过这一轮观望期后就会显现。未来高品质的产品才具竞争力。在未来的市场中，同一区块，哪怕就是邻居，价格相差10～20%也不是怪事，相反，前一阶段同一区段，不管品质风格如何，都卖同样的价格才是不正常的。
资生顾问黄连友
从现在的市场情况来看，不少开发企业都在后悔3、4月份没有抓住机会多卖一点房子。
实际上龙虎榜上的销售量大都是在5月份以前完成的，调控给杭州楼市的打击相当的大，市场信心降到了最低点。宏观调控的目的在于稳定房价，在于打压市场过热的需求、打击投机，但实际上，目前市场上的真实需求也被掩盖了。
在关注此前销售业绩的同时，另外一种现象也值得重视，那就是，真正在5、6月份以后开盘，包括这以后还能每天一套或者每两三天一套销售的楼盘，这是一种信号，这表明消费者的信心在恢复。同时，这些楼盘的推广手段和策略也值得同行关注。
实际上下半年市场如何发展关键也是看自己的作为，宏观调控的措施可能不会再追加，但现有的措施也不会抽走，市场需要推动。
浙江大学管理学院副院长房地产研究中心主任贾生华
市场经过了一个多月的消化吸收后，正在适应调控，调控之初市场上的抱怨之声逐渐少却，市场正在归于理性，在这样的市场形势下，尽可能的披露和掌握更多的信息对于政府决策也好，对于消费者决策也好，都是有益的，都有利于促进市场健康发展。
近一时期，市场处于“拐点”时期。首先是政策的拐点，政策面上从倡导投资到抑制投资；其次是市场预期和投资信心的拐点；再次是市场成交量的拐点，成交量已经开始巨量萎缩；第四是价格的拐点，近期新开楼盘或多或少的考虑到了价格上的制定策略，中低价楼盘开始出现，并受到热捧；第五点是消费者和开发商的行为的拐点，当事双方的行为都在变化，消费者开始通过观察来作决定，开发商更加注重服务。这些都是市场变化所致。
从规律上而言，调控下的市场无异于会出现两种变化：一种是价格不出现大幅降低，但交易量得以恢复；另一种是价格出现大幅调整，然后交易量恢复。第二种情况出现对政府、对行业、对消费者来讲都不是件好事情，但并不排除这种情况的出现。从市场情况判断，价格出现结构性变化的可能或许更能让人接受。价格的结构性变化也就是说，市场上基于不同区域和不同品质的不同价位楼盘的逐步供应市场，满足市场的不同需求，从而起到缓解市场压力的功效。整体性价格下跌的最终结果就是崩盘，一旦出现这样的情况，恢复起来不是3年、2年可以完成的。
对于后市而言，品质、价值、对城市的贡献、对客户的关怀或许该是开发商要着重考虑的问题。也就是说，对于开发商而言，“我凭什么赚钱”值得好好的思考。
来源:新民生报 作者:记者 张德君 实习生 张松尖 时间:7月19日 |
